Você fecha o negócio, comemora, e aí descobre que precisa de mais alguns milhares de reais que não estavam na conta.
Acontece com muita gente. O preço anunciado do imóvel é só uma parte do custo real de comprar. Este artigo lista o resto, para que você chegue na assinatura sem susto.
1. ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal e incide sobre a transferência de propriedade. A alíquota varia conforme o município e costuma ficar na faixa de 2% a 3% sobre o valor venal ou de transação, o que for maior segundo a regra local.
Num imóvel de R$ 500 mil, isso significa algo entre R$ 10 mil e R$ 15 mil.
O ITBI precisa ser pago antes do registro. Sem ele, o cartório não registra a transferência.
Onde conferir: o valor exato e as regras de cálculo estão na legislação do município onde está o imóvel. A prefeitura costuma disponibilizar simulador ou emissão de guia online.
2. Escritura pública
Necessária em compras à vista ou não financiadas. Lavrada em cartório de notas, com custo definido por tabela estadual, proporcional ao valor do imóvel.
Em compras com financiamento bancário, o próprio contrato de financiamento tem força de escritura pública, o que elimina esse custo. É uma das economias pouco lembradas do financiamento.
3. Registro em cartório de imóveis
Este é obrigatório sempre. Enquanto o imóvel não estiver registrado no seu nome na matrícula, ele não é seu. Contrato assinado não transfere propriedade, só o registro transfere.
O custo também segue tabela estadual e é proporcional ao valor.
4. Custos do financiamento
Se você vai financiar, entram na conta:
- Avaliação do imóvel pelo banco, com valor fixo cobrado uma vez
- Tarifa de administração de contrato, cobrada mensalmente por alguns bancos
- Seguros obrigatórios, MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel), embutidos na parcela
- Juros, que são o custo principal e o que mais varia entre instituições
Vale comparar com as condições de financiamento com a construtora, que seguem lógica diferente da bancária.
5. Taxas de condomínio e IPTU
Começam a correr a partir da entrega das chaves, e nem sempre entram no planejamento de quem comprou na planta há três anos.
Condomínio de prédio com muita área de lazer custa mais. Piscina, academia, salão de festas, portaria 24 horas e paisagismo têm custo de manutenção que é rateado entre os moradores todo mês. Vale perguntar a estimativa de condomínio antes de comprar, não depois.
O IPTU é anual, com possibilidade de parcelamento, e varia conforme o valor venal e a alíquota do município.
6. Correção do saldo devedor na planta
Este é o item que mais pega gente desprevenida.
Em imóvel na planta, o saldo devedor é corrigido durante a obra, normalmente pelo INCC, que é o índice nacional de custo da construção. Não é juro, é atualização monetária, mas na prática significa que o valor que você deve cresce ao longo da obra.
Quem assinou contrato considerando só o valor nominal das parcelas se surpreende na hora de repassar o saldo para o banco.
O que fazer: peça à construtora uma simulação com projeção de correção, não apenas a tabela nominal. Confira também qual índice está previsto no contrato e a periodicidade de aplicação, junto com os demais documentos necessários.
7. Mobiliar e adaptar
Não é custo de aquisição, mas é custo real e costuma ser subestimado.
Cozinha planejada, armários dos quartos, iluminação, cortinas, eletrodomésticos e a própria mudança podem representar de 10% a 20% do valor do imóvel, dependendo do padrão e do quanto vem pronto na unidade.
Apartamentos entregues com alguns itens já instalados reduzem essa conta. Vale perguntar exatamente o que está incluso.
Uma conta rápida
Somando ITBI, registro, custos de financiamento e uma reserva mínima para mudança, é prudente separar entre 4% e 6% do valor do imóvel apenas para custos de fechamento, sem contar mobília.
Em um imóvel de R$ 500 mil, isso significa reservar entre R$ 20 mil e R$ 30 mil além da entrada.
Perguntas para fazer antes de assinar
- Qual o valor estimado do ITBI neste município?
- O contrato prevê correção por qual índice, e com que periodicidade?
- Qual a estimativa de condomínio na entrega?
- O que exatamente vem instalado na unidade?
- Existe custo de assessoria, intermediação ou taxa administrativa? Qual valor?
Construtora que responde isso de forma clara e por escrito está sinalizando algo sobre como trata o cliente depois da venda.
A Maga Empreendimentos trabalha com transparência de custos desde a primeira conversa. Fale com nossa equipe e simule sem compromisso.
